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開發商預計年前北京土地供應將很少
開發商預計年前北京土地供應將很少 北京地王隱衷
本報記者 董映頡 北京報道
10天，3個地王，187億元土地出讓金。這成為最近北京土地市場最寫實的數字。
“北京的土地真是讓人又愛又怕。”近期參與北京土地競拍的房企投資部負責人劉敏(化名)對記者表示，從8月31日到9月10日，他所在的房企參與瞭幾次競拍，精神高度緊張，“感覺同行競爭都紅瞭眼。”
北京市國土局官方網站公佈的數據顯示，截止到9月10日，北京年內已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金實現1531億元相比下降33.8%，但同比樓面價卻出現瞭超過10%的上漲。
土地成本不房子信用貸款轉貸缺錢急用哪裡汽車貸款房屋信貸斷升高，一方面推高瞭房價，另一方面也讓房企面臨成本壓力，A股房地產上市公司的平均利潤率也首次跌入個位數。
“預計年底前少有供應”
“最近北京市成交的土地，扣除配建面積，樓面價格基本都站上5萬元/平米的高位，這意味著未來北京住宅供應集中的區域，房價都將超過8萬元/平米。”北京一大型房企營銷總信貸增貸聯徵信貸年息監對記者表示。
9月9日，孫河鄉西甸村地塊被懋源地產以29.4億元、異地配建9.6萬平米保障房的代價奪得。盡管這一價格並未刷新一周前被保利首開聯合體奪得的孫河新地王價格，但5.26萬元/平米的樓面價格，仍然超過瞭2013年孫河中糧地王4.8萬元/平米的樓面價格。
懋源地產營銷策劃總監劉強表示，懋源此次拿地主要仍是看好未來北京市場，由於公司一直定位於面向高端市場的個性化需求，因此北京市每次有高端地塊供應，懋源都會特別關註。
“在北京拿地，就是機不可失，失不再來。”一位在近期參與北京土地競拍的開發商對記者表示，“目前北京的土地供應已經大量瘦身，今年內土地集中供應應該就是9月初這一次，預計今年年底前北京將很少再有土地供應。”
就在懋源拿地之前一周，8月31日，中鐵建與方興地產聯合體摘取北京豐臺區石榴莊住宅地塊，成為區域地王；9月2日，保利首開聯合體拿下孫河新地王地塊，9月8日，龍湖與保利首開聯合體則以42.5億元總價，競得北京市東壩南區地塊，樓面地價為50081元/平方米，輕松刷新區域土地價格。
“在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是房企簡單的經營行為，現在已演變成占有資源的戰略選擇。”北京市房協秘書長陳志表示，以東壩地塊為例，競拍獲得者龍湖、保利、首開聯合體，各自均在東壩地區有項目。
“在一個住宅集中供應的區域有多個項目，一個是可以在定價上形成區域優勢，另外前期項目也會因為後期土地升值而獲益。”上述參與土地競拍的開發商告訴記者，在未來利好集中的地區，前期有項目的開發商會想盡辦法拿地，這對於項目開發和定價、資源整合以及後期推廣等方面都會攤薄成本。
“在最近兩年土地供應稀缺的市場環境下，現在開發商對計算競標土地的預期價格區間已經與以往不同。”北京一傢大型房企投資部負責人對記者表示，之前計算土地價格是按照區域內住宅銷售價格推算，但現在，開發商拿地是按照同區位土地成交價格來推算。
“現在受追捧的地塊都是以前沒人要的邊緣地塊，周圍配套非常不完善。說白瞭，開發商現在這種看上去有點近乎瘋狂的高價拿地，基本上不是對地塊本身已經無法進行理性的價值分析，現在仍然是一種‘賭’的心理，對賭供應量縮減下高端市場將繼續走強。”業內一位獨立經濟學傢表示。
利潤保衛戰
但土地價格的持續攀升的確讓豪擲重金的房企面臨著“踏空”風險。
“目前在項目成本上，土地成本要占到超過一半，盡管現在幾乎所有開發商都在其他運營管理推廣方面盡可能降低成本，但最終仍然無法避免利潤率下降的趨勢。”北京一位開發商對記者感慨到。
而備受開發商關註的住宅用地更是供應稀缺。在已經成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數，僅22宗。
中原地產市場研究部統計數據顯示，北上廣深四個一線城市在8月已經供應土地59宗，總建築面積高達702萬平方米，環比7月上漲比例高達84.3%，平均土地均價達到瞭1.73萬元/平方米，環比上漲幅度達到瞭8.6%。
“從今年房企公佈年中報的情況來看，房地產行業已經幾乎掉入微利行業的隊列，即使是品牌房企也不能阻止利率下降的趨勢。”上述獨立經濟學傢指出。
數據顯示，今年上半年，125傢上市房企中，營業收入共計3989億元，而凈利潤總計隻有364.5億元，凈利潤率僅為9.1%。其中有71傢利潤率低於10%，43傢房企凈利潤下調，綠地、萬科、保利、招商四傢大型品牌房企的凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。
中原地產首席分析師張大偉表示，目前大多數標桿房企已經公佈半年報，而隨著中小房企集中公佈半年報，平均凈利潤率可能會繼續下調。
此外，在港上市的房企也同樣面臨利潤率下降的困境。龍湖地產中期業績顯示，2015年上半年毛利率為26.5%，同比下滑4個百分點。融創中國2015年上半年實現毛利6.18億元，同比下降69.6%，而毛利率則僅為11.4%，同比下降11個百分點。
融創董事會主席孫宏斌在中期業績會上表示，融創中國的利潤率下降，一線城市地價太貴是影響因素之一。融創在北京獲得的農展館等高價地遲遲未入市，主要原因是入市也並不賺錢。
實際上，最近在北京土地市場尤為火熱的時期內，融創團隊卻缺席瞭所有“熱門”土地的競拍。這也印證瞭孫宏斌在業績會上所宣佈的將“控制拿地質量，謹慎對待過熱城市，保證盈利空間。”
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150911/231623225820.shtml
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